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全國政協委員肖鋼:當前發展公募REITs勢在必行

2019-06-27 20:33  來源:證券日報網 王思文

    本報記者 王思文

    2019年,中國不動產市場從增量時代逐步進入存量時代,加快推出公募REITs市場的呼聲日益高漲。到底該如何透過中國經濟發展的長期機遇與挑戰看REITs市場?6月27日,研究和關注REITs市場的金融領域政界人士、經濟學家及金融機構在中國REITs論壇上進行了深入的討論。

    記者了解到,自2014年中國類REITs市場開啟以來,國內商業不動產資產證券化市場蓬勃發展。據戴德梁行統計數據顯示,類REITs、CMBS產品在五年內已發展到3000億元市場規模。2019年一季度中國內地商業不動產大宗交易額達到810億元,較去年同期上漲14.6%。

    當下發展REITs是否會推高住宅及房地產價格?對此,全國政協委員肖鋼表示,境外市場經驗表明推行REITs有助于降低不動產市場價格波動性,不會助推住宅價格非理性上漲。

    肖鋼介紹稱,REITs產品的設計初衷是為投資者提供獲取穩定現金流收益和持續資產增值的投資機會。同時,REITs具有被動投資屬性,不依賴于頻繁交易來獲取主動投資收益,而強制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進行擴張的沖動。

    在肖鋼看來,與投機型投資者“追漲殺跌”模式不同,REITs更具備長期價值發現能力。他進一步解釋道,當不動產因價格大幅下跌或上漲導致投資價值變化,在內部治理與投資驅動下,REITs的收購或處置不動產的行為會起到有效平衡不動產二級市場供需關系的作用,從而穩定“不動產價格”。

    而怎么樣建立好管理人的技術和能力系統是REITs市場上另一個重要的課題。

    對此,中聯基金合伙人周芊認為,作為REITs管理人應具備三方面能力。一是金融及資本管理能力。REITs產品既有金融資產也有實體資產,所以好的管理人本身對金融的理解和資本市場的運作能力,直接關系到REITs的市值。二是資產管理能力,它分為幾個層面,第一層是涉及到金融層面的資產管理能力,第二層是涉及到財務的現金及賬戶管理方面的管理能力。第三層是涉及到實體管理能力,也就是PM、AM或者BM層面的管理技術。第三個能力是產業化的能力。REITs是市場上真正產融結合的產品。管理人一方面需要提升資產價值,進行金融和資本管理,另一方面還要進行成本管控來盡可能降低成本以提高投資人的收益率。因此,從這角度來說,它在某個產業的專業化管理能力就顯得至關重要。

    當前市場對公募REITs推出呼聲日益增高,肖鋼認為,當前發展公募REITs勢在必行,不但可為金融供給側結構性改革提供重要抓手,為經濟持續發展提供新動能,也有助于降低不動產市場波動性,提升金融市場穩定性。同時,作為新型金融品種,推出REITs也要根據國情加強風險防范。建議制定REITs法律和規則體系。建立規范REITs內部治理要求,完善REITs管理人的激勵約束機制。堅持做好投資者教育,讓投資人更好理解REITs本身特性。

(編輯 上官夢露)

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